Поспорим с кадастром?
С 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц в нашей стране исчисляется из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Елена ОСИПОВА
С 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц в нашей стране исчисляется из кадастровой стоимости объектов налогообложения. По замыслу реформаторов, кадастровая стоимость недвижимости должна была оказаться максимально приближенной к её рыночной цене, однако на практике кадастровая стоимость нередко сильно отличается от реальной, иногда — в большую сторону. Речь о недвижимости, предназначенной для осуществления коммерческой деятельности.
Бизнес опасается роста налогов, отметили депутаты Думы городского округа Стрежевой на заседании финансово-экономической комиссии. Они поручили специалистам городской администрации изучить вопрос и проанализировать ситуацию.
Напомним, в 2015 году в Налоговом кодексе появилась новая глава, которая предполагает переход от расчёта налога на имущество от инвентаризационной стоимости к расчёту по кадастровой стоимости, приближённой к рыночной, то есть — к реальной. Иными словами, в целом нововведения касаются не только представителей бизнеса. Объекты недвижимости — это и квартиры, и гаражи, и частные дома, и земельные участки. Другое дело, что увеличение налога на объекты, не предназначенные для коммерческой деятельности, не окажется слишком чувствительным.
***
— Согласно данным мониторинга, средняя рыночная стоимость жилья в Стрежевом составляет около 30-32 тысяч рублей за квадратный метр, — беседуем с начальником отдела экономического анализа, прогноза и регулирования потребительского рынка городской администрации И.В.Балицкой. — Умножив её на площадь недвижимости, получите сумму кадастровой оценки, с которой будет исчисляться налог.
Конечно, у многих суммы налога на имущество увеличатся. В меньшей степени вырастет налог у собственников, которые приобрели жильё по договорам купли-продажи, здесь инвентаризационная стоимость квартиры близка к среднерыночной. Заметнее возрастёт налог у приобретших квартиры в собственность давно, по договорам приватизации. Такое жильё имеет небольшую инвентаризационную стоимость (до 300 тысяч рублей). Их владельцы платили налог от 100 до 300 рублей в год, а если оформлена долевая или совместная собственность, налоги составляли менее 100 рублей в год, и потому не предъявлялись Федеральной налоговой службой к оплате.
— Вместе с тем, чтобы не допустить резкого роста налоговой нагрузки, законодатель ввёл порядок уменьшения налоговой базы и понижающие коэффициенты на трёхлетний переходный период, — дополняет Ирина Владимировна Балицкая. — В первый год к сумме исчисленного налога будет применён коэффициент 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, и только к концу четвёртого года сумма налога будет предъявлена в полном объёме. С учётом понижающих коэффициентов, к примеру, при кадастровой стоимости квартиры 1,2 млн рублей и налоге 600 рублей с квартиры, исчисленному по старой схеме, к уплате в 2021 году будет предъявлено уже около 720 рублей, в 2022 году — около 840 рублей, в 2023-м —около 960 рублей и в 2024 году — около 1200 рублей. Это в сопоставимых условиях без учёта необлагаемой площади.
Кроме того, с 2020 года установлен размер необлагаемой налогом площади объектов недвижимости: 20 кв. м общей площади квартиры, части жилого дома; 10 кв. м общей площади комнаты в общежитии; 50 кв. м общей площади жилого дома. Для многодетных семей, имеющих трёх и более несовершеннолетних детей, налоговая база уменьшена на величину кадастровой стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, части квартиры, комнаты и 7 кв. м общей площади жилого дома, части жилого дома в расчёте на каждого несовершеннолетнего.
С учётом этих обстоятельств у кого-то сумма налога на имущество может даже уменьшиться.
Наконец, установлены льготы для военных, чернобыльцев, пенсионеров, инвалидов, объектов ЛПХ (исчерпывающий перечень льгот — в статье 407 Налогового кодекса РФ). Но все они установлены в отношении объектов, не предназначенных для осуществления коммерческой деятельности.
Ставки по налогу на имущество в соответствии с действующим законодательством устанавливают органы местного самоуправления. В Стрежевом установлена довольно демократичная ставка налога на имущество физических лиц: для всех жилых помещений — 0,1 процента от налоговой базы, исчисленной, исходя из кадастровой стоимости.
Для объектов, используемых для предпринимательской деятельности, а также тех, кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей, — 1 процент, для прочих объектов налогообложения — 0,5 процента.
— В соседнем Нижневартовске и некоторых районах Томской области ставки — 1,5–2%. Сначала в Стрежевом установили более высокую ставку, но после понизили, — дополняет Ирина Владимировна и особо отмечает: — Проблема роста налогов предпринимателей связана не только с ростом кадастровой стоимости недвижимости, но ещё и с изменением порядка налогообложения, в том числе по специальным налоговым режимам.
Раньше большинство объектов, используемых для предпринимательской деятельности, льготировались или были освобождены от уплаты налога на имущество. В 2020 году ситуация изменилась: налог из кадастровой стоимости начислен по всем объектам, включённым в перечень налогообложения в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.
— У некоторых предпринимателей кадастровая стоимость объектов отличается от инвентаризационной в десятки раз! — отметили депутаты на заседании финансово-экономической комиссии.
И у редакции есть несколько примеров. Вот, скажем, нежилое здание одного из стрежевских предпринимателей площадью 850 квартирных метров, введённое в эксплуатацию в 1981 году: инвентаризационная стоимость — 5,1 млн рублей, а кадастровая — 14,1 млн рублей.
— Разница велика. Однако удельная стоимость этой коммерческой недвижимости в среднем 16,6 тыс. рублей за квадратный метр при средней стоимости жилья по городу 30-32 тыс. рублей за квадрат, — говорит Ирина Владимировна. — Получается, что кадастровая стоимость этой недвижимости не выше рыночной, но бывает наоборот: кадастровая цена недвижимости выше реальной по городу.
— Если кадастровая стоимость выше рыночной, значит, ты платишь налог с того, чего у тебя нет, — говорят предприниматели.
***
Что делать, чтобы из-за непосильного налогового бремени не потерять бизнес? Законом предусмотрено два способа для налогоплательщиков отстоять свои интересы: через суд и в досудебном порядке.
— Кадастровую стоимость, действующую на сегодняшний день, можно посмотреть на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация» или на публичной кадастровой карте, — рассказывает начальник управления земельно-имущественных отношений городской администрации Е.А.Масляк. — Поиск осуществляется по адресу либо кадастровому номеру участка.
Результаты определения кадастровой стоимости квартиры или земельного участка можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Томской области или в суде. Для обращения в суд предварительно обращаться в комиссию необязательно.
Заявление об оспаривании можно принести в комиссию или МФЦ лично, направить почтовым отправлением или с помощью сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
К заявлению об оспаривании прилагаются:
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подаётся лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцати дней со дня его поступления. Решение комиссии может быть оспорено в суде.
Для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо направить исковое заявление в Томский областной суд. К документам, указанным выше, добавляются следующие: уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, квитанцию об уплате госпошлины, иные документы при необходимости.
Срок рассмотрения искового заявления — два месяца.
***
Пока известны два случая удовлетворения судом исков стрежевских предпринимателей о снижении кадастровой стоимости недвижимости. Обращений в комиссию при Росреестре было больше, ни по одному пока не приято положительного решения, но предприниматели надежды не теряют, а следом намерены идти в суд.
— Но важно учесть: если кадастровая стоимость не выше рыночной, оспаривать ее бесполезно, Существенно снизить её не получится, но придётся оплачивать оценку недвижимости и судебные издержки, — говорит И.В.Балицкая.
Специалисты администрации готовы оказать представителям городского бизнес-сообщества необходимую консультационную помощь по телефонам: 3-17-50, 5-21-01. Чтобы консультационная поддержка была максимально полной, специалисты администрации вместе с депутатами пытаются досконально изучить положение дел.
— Разработаны анкеты для владельцев недвижимости, предназначенной для коммерческой деятельности, — рассказала председатель Думы городского округа Стрежевой Нина Алексеевна Гришко. — В числе вопросов анкеты: какие способы по снижению стоимости объектов были предприняты, оказались ли они эффективными. Это с целью распространить успешный опыт. А такой, оказывается, есть. Например, один из предпринимателей раздробил крупный объект недвижимости на несколько мелких, таким образом, уменьшил стоимость налогооблагаемой базы.
— В ходе опроса в администрацию обратились уже десять предпринимателей с вопросом о пересмотре кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, — говорит Ирина Владимировна Балицкая. — К сожалению, большинство из них никуда не обращались и не имеют результатов независимой оценки своих объектов. Будем думать, будем искать. Кто ищет, тот находит.
Добавить комментарий
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи. Комментарий появится после проверки администратором сайта.