Поспорим с кадастром?

Елена ОСИПОВА

С 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц в нашей стране исчисляется из кадастровой стоимости объектов налогообложения. По замыслу реформаторов, кадастровая сто­имость недвижимости должна была оказаться максимально приближенной к её рыночной цене, однако на практике када­стровая стоимость нередко силь­но отличается от реальной, ино­гда — в большую сторону. Речь о недвижимости, предназначен­ной для осуществления коммер­ческой деятельности.

Бизнес опасается роста нало­гов, отметили депутаты Думы городского округа Стреже­вой на заседании финансово-экономической комиссии. Они поручили специалистам город­ской администрации изучить вопрос и проанализировать си­туацию.

Напомним, в 2015 году в Налого­вом кодексе появилась новая гла­ва, которая предполагает переход от расчёта налога на имущество от инвентаризационной стоимости к расчёту по кадастровой стоимо­сти, приближённой к рыночной, то есть — к реальной. Иными словами, в целом нововведения касаются не только представителей бизнеса. Объекты недвижимости — это и квартиры, и гаражи, и частные дома, и земельные участки. Другое дело, что увеличение налога на объекты, не предназначенные для коммер­ческой деятельности, не окажется слишком чувствительным.

***

— Согласно данным мониторинга, средняя рыночная стоимость жилья в Стрежевом составляет около 30-32 тысяч рублей за квадратный метр, — беседуем с начальником отдела экономического анализа, прогноза и регулирования потребительского рынка городской администрации И.В.Балицкой. — Умножив её на площадь недвижимости, получите сумму кадастровой оценки, с кото­рой будет исчисляться налог.

Конечно, у многих суммы на­лога на имущество увеличатся. В меньшей степени вырастет налог у собственников, которые приоб­рели жильё по договорам купли-продажи, здесь инвентаризацион­ная стоимость квартиры близка к среднерыночной. Заметнее возра­стёт налог у приобретших кварти­ры в собственность давно, по дого­ворам приватизации. Такое жильё имеет небольшую инвентаризаци­онную стоимость (до 300 тысяч ру­блей). Их владельцы платили налог от 100 до 300 рублей в год, а если оформлена долевая или совместная собственность, налоги составляли менее 100 рублей в год, и потому не предъявлялись Федеральной нало­говой службой к оплате.

— Вместе с тем, чтобы не до­пустить резкого роста налоговой нагрузки, законодатель ввёл порядок уменьшения налоговой базы и понижающие коэффициенты на трёхлетний переходный период, — дополняет Ирина Владимировна Балицкая. — В первый год к сумме исчисленного налога будет приме­нён коэффициент 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, и только к концу четвёртого года сумма налога будет предъявлена в полном объёме. С учётом понижающих коэффици­ентов, к примеру, при кадастровой стоимости квартиры 1,2 млн рублей и налоге 600 рублей с квартиры, исчисленному по старой схеме, к уплате в 2021 году будет предъявле­но уже около 720 рублей, в 2022 году — около 840 рублей, в 2023-м —около 960 рублей и в 2024 году — около 1200 рублей. Это в сопостави­мых условиях без учёта необлагае­мой площади.

Кроме того, с 2020 года установ­лен размер необлагаемой налогом площади объектов недвижимости: 20 кв. м общей площади квартиры, части жилого дома; 10 кв. м общей площади комнаты в общежитии; 50 кв. м общей площади жилого дома. Для многодетных семей, имеющих трёх и более несовершеннолетних детей, налоговая база уменьшена на величину кадастровой стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, части квартиры, комнаты и 7 кв. м общей площади жилого дома, части жилого дома в расчёте на каждого несовершеннолетнего.

С учётом этих обстоятельств у кого-то сумма налога на имущество может даже уменьшиться.

Наконец, установлены льготы для военных, чернобыльцев, пенсионе­ров, инвалидов, объектов ЛПХ (ис­черпывающий перечень льгот — в статье 407 Налогового кодекса РФ). Но все они установлены в отноше­нии объектов, не предназначенных для осуществления коммерческой деятельности.

Ставки по налогу на имущество в соответствии с действующим за­конодательством устанавливают органы местного самоуправления. В Стрежевом установлена доволь­но демократичная ставка налога на имущество физических лиц: для всех жилых помещений — 0,1 процента от налоговой базы, исчисленной, ис­ходя из кадастровой стоимости.

Для объектов, используемых для предпринимательской деятель­ности, а также тех, кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей, — 1 процент, для прочих объектов налогообло­жения — 0,5 процента.

— В соседнем Нижневартовске и некоторых районах Томской об­ласти ставки — 1,5–2%. Сначала в Стрежевом установили более вы­сокую ставку, но после понизили, — дополняет Ирина Владимировна и особо отмечает: — Проблема роста налогов предпринимателей связа­на не только с ростом кадастровой стоимости недвижимости, но ещё и с изменением порядка налогообло­жения, в том числе по специальным налоговым режимам.

Раньше большинство объектов, используемых для предпринима­тельской деятельности, льготиро­вались или были освобождены от уплаты налога на имущество. В 2020 году ситуация изменилась: налог из кадастровой стоимости начислен по всем объектам, включённым в перечень налогообложения в соот­ветствии со статьей 378.2 Налогово­го кодекса РФ.

— У некоторых предпринимате­лей кадастровая стоимость объек­тов отличается от инвентаризаци­онной в десятки раз! — отметили депутаты на заседании финансово-экономической комиссии.

И у редакции есть несколько при­меров. Вот, скажем, нежилое здание одного из стрежевских предприни­мателей площадью 850 квартирных метров, введённое в эксплуатацию в 1981 году: инвентаризационная стоимость — 5,1 млн рублей, а када­стровая — 14,1 млн рублей.

— Разница велика. Однако удель­ная стоимость этой коммерческой недвижимости в среднем 16,6 тыс. рублей за квадратный метр при средней стоимости жилья по горо­ду 30-32 тыс. рублей за квадрат, — говорит Ирина Владимировна. — Получается, что кадастровая стои­мость этой недвижимости не выше рыночной, но бывает наоборот: кадастровая цена недвижимости выше реальной по городу.

— Если кадастровая стоимость выше рыночной, значит, ты пла­тишь налог с того, чего у тебя нет, — говорят предприниматели.

***

Что делать, чтобы из-за непо­сильного налогового бремени не потерять бизнес? Законом предусмотрено два способа для налого­плательщиков отстоять свои ин­тересы: через суд и в досудебном порядке.

— Кадастровую стоимость, дей­ствующую на сегодняшний день, можно посмотреть на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация» или на публичной кадастровой карте, — рассказывает начальник управления земельно-имущественных отношений город­ской администрации Е.А.Масляк. — Поиск осуществляется по адресу либо кадастровому номеру участка.

Результаты определения када­стровой стоимости квартиры или земельного участка можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управ­лении Росреестра по Томской об­ласти или в суде. Для обращения в суд предварительно обращаться в комиссию необязательно.

Заявление об оспаривании мож­но принести в комиссию или МФЦ лично, направить почтовым отправ­лением или с помощью сети «Интер­нет», включая портал государствен­ных и муниципальных услуг.

Результаты определения када­стровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отноше­нии объекта недвижимости его ры­ночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стои­мость.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

1) выписка из Единого государ­ственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта не­движимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах опре­деления кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающе­го или правоудостоверяющего до­кумента на объект недвижимости, если заявление об оспаривании по­даётся лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бу­мажном носителе и на электронном носителе в форме электронного до­кумента.

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцати дней со дня его поступления. Решение комис­сии может быть оспорено в суде.

Для оспаривания кадастровой сто­имости в судебном порядке необхо­димо направить исковое заявление в Томский областной суд. К докумен­там, указанным выше, добавляются следующие: уведомления о вруче­нии другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, квитанцию об уплате госпошлины, иные докумен­ты при необходимости.

Срок рассмотрения искового за­явления — два месяца.

***

Пока известны два случая удо­влетворения судом исков стре­жевских предпринимателей о снижении кадастровой стоимости недвижимости. Обращений в ко­миссию при Росреестре было боль­ше, ни по одному пока не приято положительного решения, но пред­приниматели надежды не теряют, а следом намерены идти в суд.

— Но важно учесть: если кадастро­вая стоимость не выше рыночной, оспаривать ее бесполезно, Суще­ственно снизить её не получится, но придётся оплачивать оценку недвижимости и судебные издержки, — говорит И.В.Балицкая.

Специалисты администрации готовы оказать представителям городского бизнес-сообщества необходимую консультационную помощь по телефонам: 3-17-50, 5-21-01. Чтобы консультационная поддержка была максимально пол­ной, специалисты администрации вместе с депутатами пытаются до­сконально изучить положение дел.

— Разработаны анкеты для вла­дельцев недвижимости, предназна­ченной для коммерческой деятель­ности, — рассказала председатель Думы городского округа Стрежевой Нина Алексеевна Гришко. — В чис­ле вопросов анкеты: какие способы по снижению стоимости объектов были предприняты, оказались ли они эффективными. Это с целью распространить успешный опыт. А такой, оказывается, есть. Например, один из предпринимателей раздро­бил крупный объект недвижимости на несколько мелких, таким обра­зом, уменьшил стоимость налогоо­благаемой базы.

— В ходе опроса в администрацию обратились уже десять предприни­мателей с вопросом о пересмотре кадастровой стоимости коммер­ческой недвижимости, — говорит Ирина Владимировна Балицкая. — К сожалению, большинство из них никуда не обращались и не имеют результатов независимой оценки своих объектов. Будем думать, бу­дем искать. Кто ищет, тот находит.