Налоги неизбежны

Нужно ли платить подоходный налог при переселении из аварийного жилья?

В редакцию обратились граждане, получившие новые квартиры по программе переселения из ветхого жилья. Они получили уведомления из налоговой инспекции с требованием подать декларацию о доходах и заплатить подоходный налог. Люди возмущены и спрашивают: о каком налоге идёт речь? За разъяснениями редакция обратились к заместителю начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №8 по Томской области И.М.Шульц.

— Ирина Михайловна, почему люди, получившие новые квартиры в рамках государственной программы ликвидации аварийного жилья, должны уплачивать налоги?

— Обо всём по порядку. Мы получаем информацию из регистрирующих органов о регистрации и об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам. Во всех случаях, когда между датой регистрации имущества и датой регистрации сделки по его отчуждению прошло менее трёх лет, мы направляем бывшему собственнику имущества уведомление о необходимости представления налоговой декларации. Причём три года — срок для имущества, на которое право собственности зарегистрировано до 1 января 2016 года. По объектам, регистрация права собственности на которые прошла после этой даты, срок составляет уже пять лет.

Многие граждане возмущаются, что не получают никаких доходов в результате мены квартир. Но статьёй 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая сторона признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. На эту тему есть достаточно много разъяснений Министерства финансов, спорить нет смысла.

— То есть это касается только тех, у кого аварийная квартира была в собственности менее трёх лет?

— Совершенно верно. Если до регистрации сделки мены аварийной квартиры на новую квартиру аварийная квартира была в собственности более трёх лет, налоговых последствий сделка не влечёт. По имуществу, право на которое было зарегистрировано после 1 января 2016 года, должно пройти более пяти лет.

— Имеет ли значение способ переселения: в новостройку в Томске, в квартиру, приобретённую на вторичном рынке, в новые дома 3ГГ в Стрежевом?

— Нет, для целей налогообложения нет никакой разницы, какое жильё собственник получил взамен своего аварийного жилого помещения. Единственный фактор, который играет роль в этой ситуации, — срок владения имуществом. Сразу уточню, что речь идёт о договорах мены, в которых предусмотрено, что обе стороны признают обмениваемые квартиры равноценными. Насколько я знаю, во всех договорах, которые городская администрация заключала в рамках программы переселения из аварийного жилья, это условие есть.

Хочу отдельно обратить внимание на то, что обязанность по подаче декларации возникает также и у тех, кто приватизировал квартиру в аварийном доме в течение трёх лет, предшествующих дате регистрации договора мены. Или даже пяти лет, если регистрация права на приватизированную квартиру прошла после 1 января 2016 года.

— Касается ли это нанимателей жилья?

— Нет. Они не являются собственниками квартир, соответственно, факта отчуждения имущества нет и нет дохода.

— Нужно ли платить налог гражданам, переселённым в предыдущие годы, или только тем, кто получил новое жильё в 2017 году?

— Эта норма распространяется на все договоры мены, заключённые как в 2017 году, так и в течение предыдущих лет.

— С какой суммы будет исчислен налог на доходы физических лиц?

— При равноценном обмене налог должен быть исчислен исходя из рыночной стоимости отчуждённой квартиры. В нашей ситуации речь идёт о квартирах в аварийных домах, большая часть которых уже снесена. Провести оценку рыночной стоимости возможности нет. Поэтому для целей налогообложения мы используем кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. При этом собственник вправе уменьшить налогооблагаемый доход либо на 1 млн руб., либо на документально подтверждённые расходы по приобретению этой квартиры.

Приведу пример. Квартира была приобретена в 2015 году за 1,1 млн рублей. В 2017 году заключён договор мены. Кадастровая стоимость квартиры 1,3 млн рублей. Собственник вправе уменьшить доход на 1 млн руб. и заплатить НДФЛ с 300 тыс. рублей, или представить документы, подтверждающие приобретение квартиры за 1,1 млн руб., и заплатить налог с суммы 200 тыс. рублей. Ставка налога во всех случаях составляет 13 процентов.

Несколько иная ситуация с имуществом, право собственности на которое зарегистрировано после 1 января 2016 года. По таким объектам доходом считается кадастровая стоимость с применением коэффициента 0,7. Например, кадастровая стоимость квартиры 1,3 млн руб. В этой ситуации налог должен быть исчислен с суммы 910 тыс. рублей (1,3 млн х 0,7). При этом собственник вправе уменьшить эту сумму на 1 млн рублей или документально подтверждённые расходы по приобретению имущества. Соответственно, в этом случае налога к уплате не возникает, но декларацию подать всё равно нужно, так как вычеты имеют заявительный характер.

— Какие документы необходимы для подачи декларации?

— Для подачи декларации нужно иметь: договор мены; документы, подтверждающие расходы на приобретение жилого помещения, если они превышают 1 млн рублей; справки о доходах по форме 2-НДФЛ; иные документы, подтверждающие право на налоговые вычеты.

— Когда и куда можно обратиться для составления и подачи декларации?

— В Стрежевом есть несколько центров, которые оказывают услуги по заполнению деклараций. Имеется возможность представления декларации онлайн через электронный личный кабинет налогоплательщика. Можно заполнить декларацию на бумаге и направить её по почте, можно принести её лично в налоговую инспекцию. Кроме того, с недавнего времени добавилась возможность представить декларацию через МФЦ.

— До какой даты нужно подать декларацию и когда заплатить налог?

— Срок подачи декларации о доходах физических лиц — 30 апреля. В 2018 году этот день является выходным, соответственно, срок переносится на следующий рабочий день — 3 мая. Срок подачи уже прошёл, но это не освобождает от обязанности декларацию подать. И не освобождает от ответственности за её непредставление. Оплатить исчисленный по декларации налог на доходы физических лиц необходимо до 15 июля 2018 года.

В.СОЛОВЬЁВ.